Steuerfallen

Von der Grunderwerbs- über die Einkommensteuer bis zur Schenkung- oder Erbschaftsteuer: Egal, in welcher Lebenslage der Nestbau geplant ist: Das Finanzamt fordert stets seinen Anteil. Mit der richtigen Gestaltung lässt sich der Fiskus allerdings im Zaum halten.

Vor allem bei der Übertragung des Familienheims auf die nächste Generation ist eine vorausschauende Planung wichtig. Denn je nachdem, von wem und an wen die Immobilie weitergegeben wird, gelten höchst unterschiedliche Freibeträge. Unverheiratete Paare etwa besitzen nur einen verschwindend geringen Steuerfreibetrag, wenn ihnen von Seiten der Elterngeneration etwas zugewandt wird. Auch bei Schenkungen zwischen Schwiegereltern und -kindern sind Konflikte mit dem Finanzamt programmiert.

Oft übersehen werden zudem die Gefahren der Spekulationssteuer, die zum Beispiel dann entstehen, wenn bestimmte Vorkaufsrechte in Bezug auf eine Immobilie vereinbart werden. Die beliebte Finanzierung des Eigenheims durch Angehörigendarlehen, birgt ebenfalls Risiken, die den Nestbau massiv erschweren oder gar unmöglich machen können.

Mit der richtigen Beratung können Sie die meisten dieser Probleme jedoch umgehen oder zumindest minimieren. Wir helfen Ihnen gerne!

Lebzeitige Übertragung von Immobilienvermögen

Seit der durch den Gesetzgeber ab dem 01.01.2009 eingeführten erbschaftsteuerlichen Gleichstellung von Häusern und Wohnungen mit anderen Vermögenswerten - wie Bargeld oder Wertpapieren - hat die lebzeitige Übertragung von Immobilienvermögen auf die nächste Generation wesentlich an Bedeutung gewonnen. Die in manchen Regionen enormen Preissteigerungen die Immobilien in den letzten Jahren erfahren haben, schlagen im Erbfall voll auf deren Besteuerung durch.

Freibeträge - wie die einem Elternteil gegenüber einem Kind zur Verfügung stehenden 400.000 € - mögen in anderen Regionen im Erbfall ausreichend sein, im Großraum München sind diese allerdings völlig unzureichend. Im schlimmsten Fall führt die entsprechend hohe Steuerbelastung im Erbfall zur Zerschlagung des Immobilienvermögens.

Durch die lebzeitige Übertragung von Immobilienvermögen lassen sich erbschaft- und schenkungsteuerlich diverse Entlastungen erzielen:

  • Zu erwartende Wertsteigerungen finden nach der Übertragung bereits beim Übertragungsempfänger, d.h. bei der nächsten Generation statt.
  • Der Wert des sich bei der Übertragung im Regelfall vorbehaltenen Nießbrauchs führt zu einer erheblichen Minderung des übertragenen Werts: Nur die übertragene Substanz, nicht hingegen die künftig erzielbaren Erträge (insbesondere Mieteinnahmen) werden auf die nächste Generation übertragen und ist mithin Gegenstand der Besteuerung.
  • Freibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden.
  • Aktuelle gesetzliche Privilegien - wie Abschläge für Wohnraum oder denkmalgeschützte Immobilien können (derzeit noch) genutzt werden.

Zivilrechtlich spielen vor allen Dingen Rückübertragungsrechte im Rahmen der Vertragsgestaltung eine Rolle und sind mithin individuell zu planen und zu gestalten. Dies gilt z.B. für den Fall der Scheidung oder einer privaten Insolvenz des beschenkten Kindes oder Enkelkindes.

Daneben ist der angesprochene Nießbrauch auf die individuellen familiären Verhältnisse anzupassen, da die Erträge aus der übertragenen Immobilie in der Regel der älteren Generation Zeit Lebens (insbesondere zur Alterssicherung) zur Verfügung stehen sollen.

Im Rahmen einer lebzeitigen Übertragung von Immobilienvermögen muss es Ziel sein die komplexen zivilrechtlichen und steuerlichen Instrumentarien gerade auch unter

Berücksichtigung der wirtschaftlichen und auch persönlichen Situation einzusetzen. Allzu häufig wird man in der Beratungspraxis mit Fällen konfrontiert, in denen ohne vorherige gemeinsame Analyse der wirtschaftlichen und persönlichen Situation überstürzt geschenkt wurde und eine nachträgliche Modifizierung oder Rückgabe wenn nicht schon unmöglich, dann jedenfalls mit erheblichen Schwierigkeiten und Kosten verbunden ist.

Steuerfalle Ehegattenkonto

In den allermeisten Fällen unterhalten Ehegatten ein gemeinsames Bankkonto. Dabei handelt es sich in der Regel um ein sog. Oder-Konto, über dessen gesamtes Guthaben beide Kontoinhaber unabhängig voneinander selbständig verfügen können. Soweit die Eheleute keine besondere Vereinbarung getroffen haben, geht das Gesetz davon aus, das beiden das Guthaben jeweils zur Hälfte zuzurechnen ist, mithin beide jeweils zu ein halb berechtigt sind.

Diese gesetzliche Unterstellung ist dann problematisch, wenn Einzahlungen hauptsächlich durch einen der beiden Ehegatten getätigt werden. In Betracht kommen dabei insbesondere Gehälter, Tantiemenzahlungen, Boni, Abfindungen und Erlöse aus Unternehmensbeteiligungen. Die Finanzämter unterstellen dabei grundsätzlich eine Schenkung in Höhe der Hälfte der Geldzuflüsse auf das Gemeinschaftskonto an den anderen Kontoinhaber, d.h. den Ehegatten.

Schenkungsteuer

Übersteigen diese Schenkungen innerhalb von 10 Jahren den Freibetrag in Höhe von 500.000,00 €, führt dies zu einer steuerpflichtigen Schenkung. Bleiben sie darunter wird der Freibetrag jedenfalls um diesen Betrag reduziert, was im Erbfall zu entsprechenden Erbschaftsteuerbelastung des übrigen Vermögens führen kann.

Dieser lebensfremden Auffassung der Finanzverwaltung ist der Bundesfinanzhof (BFH) mit seinem Urteil vom 23.11.2011 (Az.: II R 33/10) entgegengetreten: Um eine steuerauslösende Schenkung bejahen zu können, verlangt das höchste deutsche Finanzgericht, dass das Finanzamt anhand objektiver Umstände nachweisen muss , dass der nicht einzahlende Ehegatte im Verhältnis zum einzahlenden Ehegatten tatsächlich und rechtlich frei zur Hälfte über das eingezahlte Guthaben verfügen kann.

Für diese Beurteilung sind die schriftlichen oder mündlichen (Rückzahlungs)- Vereinbarung der Eheleute und die Verwendung des Guthabens, das nicht für die laufende Lebensführung benötigt wird, maßgebend. Das Gericht führt dazu aus: "Je häufiger der nicht einzahlende Ehegatte auf das Guthaben des Oder-Kontos zugreift, um eigenes Vermögen zu schaffen, umso stärker spricht sein Verhalten dafür, dass er wie der einzahlende Ehegatte zu gleichen Teilen Berechtigter ist". Nur wenn ausreichend objektive Anhaltspunkte für eine Schenkung sprechen, muss der Steuerpflichtige beweisen, dass im Verhältnis der Eheleute zueinander an dem Kontoguthaben nur der einzahlende Ehegatte berechtigt sein soll.

Steuersichere Gestaltung

Da die Anwendung dieses Urteils durch die Finanzämter allerdings im Einzelfall unsicher ist, sollte hier nach entsprechender Prüfung durch (eventuell rückwirkende) Gestaltungen im Verhältnis zwischen den Ehegatten Sicherheit geschaffen werden.

Generell können durch frühzeitige und kluge Gestaltungen im Verhältnis der Ehegatten zueinander die Weichen für eine erfolgreiche Vermögensnachfolge innerhalb der Familie gestellt werden.